Bieden vanaf een bepaalde prijs leidt niet tot een hogere verkoopprijs.

29-12-2020
Patrick Barkey – Hypotheekadviseur

Tegen welke prijs zet je je woning te koop? Adverteer je een concrete vraagprijs of kies je á la Marktplaats voor “bieden vanaf”? Gezien de krapte op de woningmarkt zien we deze laatste variant steeds vaker. Het leidt echter niet tot een hogere verkoopprijs, zo blijkt. Kopers schrikken er misschien zelfs voor terug.

Waarom de keuze voor een vanaf-prijs?

Bij de “bieden vanaf” strategie brengen makelaars woningen meestal voor een wat lagere prijs op de markt. Het idee is dat dit meer geïnteresseerden trekt en dat deze stormloop zorgt voor een hogere verkoopopbrengst. Zo’n tien jaar geleden kwam de vanaf-prijs nog nauwelijks voor. De laatste jaren groeit dit flink: in Rotterdam, waar hiernaar onderzoek is gedaan, werden in 2019 al 7% van de woningen via deze methode verkocht.

Het onderzoek vormde onderdeel van de scriptie van Joost Bouman binnen zijn studie Vastgoed aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij werkte samen met de onderzoeksafdeling van Dynamis en Ooms makelaars. Zij keken naar maar liefst 50.000 woningverkopen in de regio Rotterdam over een periode van 2008 tot vorig jaar. Bij 1182 hiervan vermeldde de verkooptekst een “bieden vanaf-prijs”.

Geen invloed op de verkoopprijs

Uit de vergelijking komt naar voren dat de verkoopstrategie waar de makelaar voor kiest geen invloed heeft op de uiteindelijke transactieprijs. Wel valt op, dat de groep “vanaf-woningen” veelal een minder fraaie staat van afwerking kenden. Het zou kunnen dat makelaars deze strategie vooral bij minder aantrekkelijke woningen hanteren. Als dit het beeld erbij wordt, moet je oppassen dat je geen potentiële kopers afschrikt. Feit is dat er binnen de bijna 1200 woningen redelijk wat huurwoningen zaten, die woningcorporaties de afgelopen jaren afstootten. Zoals bekend investeren huurders over het algemeen minder in het verluxen van hun onderkomen.

Schaarste bepaald prijs

Hoe het ook zij, wat de woning opbrengt, hangt dus niet zozeer samen met de manier van prijzen. Je bereikt misschien wel een grotere doelgroep, maar uiteindelijk wordt de prijs bepaald door de spanning tussen vraag en aanbod. Op dit moment is er veel meer vraag dan aanbod. Dit drijft de prijs op. Bovendien zorgt dalende rente ervoor dat kopers meer kunnen lenen. Maar uiteindelijk kun je alleen of als tweeverdieners niet meer-dan-maximaal bieden. Zelfs dat maximum is niet altijd verstandig met het oog op toekomstige wijzigingen in je gezinssituatie…

Overigens stijgt dat maximum na de jaarwisseling wel weer wat. Vanaf 2021 telt het inkomen van de partner die het minst verdient voor 90% mee bij het bepalen van de leencapaciteit. Dat is nu 80%. Ook worden ‘starters’ vrijgesteld van 2% overdrachtsbelasting, als de plannen doorgaan. Beide maatregelen zorgen voor een nóg hogere maximale hypotheek en dus meer concurrentie rond of boven jouw vraagprijs. Als aanbieder profiteer je daarvan.

Psychologische prijs onhandig

Tenslotte helpen we graag een ander prijs-fabeltje de wereld uit. Terwijl in de supermarkt producten worden aangeboden voor € 1.99 en MediaMarkt televisies aanprijst voor € 998 omdat dit ‘psychololgisch’ voordeliger lijkt, blijkt dit bij woningen op dit moment geen handige strategie. Een woning van € 395.000 valt namelijk binnen Funda maar binnen één zoekcategorie (tot 400.000). Met een ‘ronde’ prijs van € 400.000 komt je woning zowel naar voren bij een selectie tussen de drie en vier ton, als bij wie zoekt tussen vier en vijf honderdduizend euro.

Als koper kun je trouwens beter zoeken naar woningen met een prijs waarbij je nog wat ‘over’ hebt, dan precies op je maximum. Het is namelijk steeds normaler dat de vraagprijs wordt overboden. Wil je weten wat jouw koopbudget is, nu of vanaf 2021? En wat verstandige keuzes zijn voor een woonplezier op de lange termijn? We zijn je daar van harte en deskundig bij van dienst.